一、地产开发商模式
地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式 开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转 让或合资等方式进行项目经营和管理，*后获取开发利润的模式。
地产开发商可通过以下三种方式盈利：
*一，物业出售，即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大， 且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例 以迅速回笼资金。
第二，物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益，由于我国工 业用地政策有很强的区域个性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单 元、分层或分栋出让，这就堵死了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出 租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获取物 业增值收益。
第三、提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在 专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、 增值型服务的需求越来越多，基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供 配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空间。如绿 天使产业园的产业链服务体系，通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、 政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造一个以企业为核心的产业生态圈。
作为开发运营商，至少需同时具备以下三大能力：产品开发能力，物业产品是地 产开发商的生命线，也是能否打动客户的关键，首先应具有丰富多样的产品体系， 如产业综合体、总部综合体等，而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升 级；产业招商能力，招商是提高产品去化率的关键，也是实现滚动开发的保障， 必须成立专业而强大的招商团队，采用多种招商渠道和策略，挖掘符合自身产品 定位的有效客户；产业服务能力，在招商优惠政策趋同的形势下，园区服务成为 提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码，园区可围绕“创意孵化、创业初 期、企业成长、规模扩张、上市准备”的企业生命周期链条，构建全面的企业服 务体系，如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服 务、上市辅导等。
二、产业新城开发商模式
产业新城开发商模式大致如下：A 政府与 B 产业新城开发商就 C 产业新城（一般 为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，在规定的合作年限内， B 开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、 文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产 业发展服务工作， |
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